今日はこちらの本。webで中古住宅を見ていたところ、用途地域や建ぺい率などの言葉があまりにも分からなかったので、ちゃんと覚えようと思い購入した。
第3版まで出版されている、密度高めの本である。
YouTubeでも、著者の原口先生が懇切丁寧な説明をされていて、初学者にありがたい。
辞書のように、何度も繰り返し読むための本だと思う。読書メモは、内容をもう少し頭に入れてから書いていきたい。
用途地域
建ぺい率
接道義務
床面積、容積率
高さ制限
防火、耐火
読書メモ。リフォーム屋さんの本。
いわゆる実需向けの家を買う方法が紹介されており、家は借りるより買うべき、資産になる家と負債になる家があるので、中古住宅を賢く買い、失敗しないマイホームをリノベーションで手に入れよう！ というのが大筋だった。
中古住宅を買うためにはどのような費用がかかり、リフォームするためにはどこにどれだけのお金がかかる、といったことをあらかじめイメージできるようにしておくのに有効な本。
物件ありきではなく、家を探す前に住宅ローンの借り入れ可能額、自己の返済可能額とリフォーム費用について把握しておくことで、失敗しない家探しとリフォーム工事ができる。
リフォームするのに必要な予算を、あらかじめ確保する。中古住宅の購入からリフォームまでの流れをトータルで計画し、自分の理想の家をリフォームで手に入れる。
失敗しません、損もしません。予算は必要です。内容は、模範的リフォーム会社さんのセールストークという感じがした。もちろんいい意味で。
リフォームのビフォーアフター画像と具体的なコストカットの価格を提示して、読み手の欲求を掻き立てる構成が見事だった。私も中古住宅を買い、リフォームしたくなった。
中古住宅を探している人がいたら、紹介したい本。
新しい学びは、住宅ローン弁済のための生命保険である「団体信用生命保険」は、健康上のリスクがあると加入できないこと。言われてみれば、生命保険だから当たり前だ。
万が一があったとき、保険が適用されるかどうかには通院歴の有無も関わってくると狼旅団さんのブログにあった。心身健康であることが、何よりの保険なのだと思う。
それから耐震基準について。買うなら昭和56年以降に建てられた物件を、というボンヤリした知識はあったものの、耐震基準はいくつかの段階を経て強化されているらしい。
1981年（昭和56年）より前の旧耐震→1981年の耐震基準強化→2000年（平成12年）の耐震基準強化
それぞれの段階で、建物に求められる耐震基準は異なる。耐震工事の内容によって、自治体から補助金が出る場合もあるらしいので、覚えておく。
建美家のコラムに「不動産投資を学ぶには桃鉄が良い」とあったので、試してみた。
この記事では、不動産の物件をひとつも持っていない赤ちゃん並みの初心者が、桃鉄を初めてプレイした所感をまとめています。
桃鉄は、訪れた駅の物件を買うことで資産を増やしていくゲームなので、キャッシュは大事。手元にキャッシュを残す方法をひたすら考える。要らないカードは売る、高収益、臨時収入の見込める物件を選ぶ、序盤は収益率が高く価格の安い物件を選ぶ。物件を買うときは、駅の独占効果による「利益2倍」を得るため、になるべく駅の物件を買い占める。駅の物件を買い占められないときは、なにを買うか手元のキャッシュと相談する。
手持ちのキャッシュが少ない序盤のうちは、収益率の高い物件を少数買い、次の駅で物件を買うためのキャッシュを残しつつ他のプレイヤーによる駅物件の買い占めを防ぐ。単品買いは、万一の物件売却時に、買い占めた駅の独占効果を無効にしないリスクに備えることにもなる。物件を売り利益2倍がナシになるのはあまりにも辛いが、物件単品で利益率3％などであれば100歩譲って諦めがつく。手持ちに余裕があれば買えるだけの物件を買い、次回の買い占めチャンスを狙う。
物件が買えないときは、決算月までとにかくキャッシュを守る。資産を減らすマイナス駅には停車しない、キャッシュを減らすデビルを祓う。物件やキャッシュを奪う貧乏神には絶対に近付かない。
物件やキャッシュを奪う貧乏神には近付かない。貧乏神を背負ってしまったら、1秒でも早く他のプレイヤーに貧乏神担当を代わってもらう。貧乏神を他人に移せるぴったりカードと、物件を貧乏神による売却から守るおまもりカードを保険として持っておく。ぴったりカードがないときは、サミットカードでもいい。貧乏神を他のプレイヤーに移した後の逃げ足を早くするために、移動手段のカードを持っておく。
常に全体マップでプレイヤー全員とゴールまでの位置関係を把握する。ゴールを目指すレースでは1位にならなくていい場合もあるが、貧乏神の憑依条件であるドンケツになってはいけない（ただし、他人に確実に貧乏神を移せて、かつ逃げ道を確保できる手段があるなど、戦略的ビリを選択していい場合がある）。
「プレイヤーの誰かは必ず貧乏神を背負っていなければいけない」というのは哲学的であると思った。「貧乏から逃げるには、貧乏神を誰かになすりつけるしかない」というのも哲学だと思う。
状況をコントロールできる手段を持っておいた方がいい。できれば複数。桃鉄はサイコロを振ってゲームを進行するボードゲーム＝すごろくなので、基本的には運の要素が強い。進めるマス数をコントロールできるスペシャルカードや「1進めるカード」、移動先を選べるサミットカードや☆に願いをカード、任意の誰かと同じマスに移動できる「ぴったりカード」など、どこに移動するかを自分で選べると、ゲームを進めるうえで有利。
ゴールが設定されているレースなので、より速く移動できる手段があるといい。ひとマスずつしか進めない素の状態より、サイコロを複数転がして倍速で進める状態の方が有利。
サイコロの個数を選べる状態にしておくと、さらに有利。新幹線、特急、急行、特に周遊カードは買えるなら買う。買えるだけ買う。常に2枚、2種類以上のカードを持っておきたい。
ギャンブルはしてもいいけど、許容できるリスクは決めておいた方がいい。ぶっとびカードには一発逆転の可能性があるが、地の果てに飛んでいってしまうリスクもある。カード駅でもらえるカードには、いいカードと悪いカードの両方ある。サイコロのどの目が出るかは確率論。どの1/6についても、期待値とリスクを理解する。
自分の資産を、貧乏神やスリ、デビルから守るため、保険はかけておいた方がいい。物件や持ち金は守る。貧乏神から物件を守る「おまもりカード」とデビルを追い払える「おはらいカード」は、他のプレイヤーから奪ってでも持っておく。買えるなら買う。
キャッシュを奪うスリの被害は防げないが、被害を補填できるだけの収入源＝田畑や商業施設など、年次決算以外で臨時収入によるキャッシュが得られる物件を持っておくと、被害額にカウンターを当てられる。
業種は分散させたほうがいい。物件によっては、外食産業は食中毒リスク、メディアは視聴率の低下、田畑はキングボンビー被害、その他業種には貧乏神被害を受けるリスクがある。
スリと同様に業種ごとのリスクはコントロールできないので（おまもりカードで対処できる貧乏神被害を除く）、物件の業種を分散させ、被害を受けたときの痛手をなるべく限定的にすることで資産全体を守れるようにする。
田畑は売るのが大変。田畑の収益率は飲食店に比べ低いが、季節によって臨時収入をうむ金の卵になる。各地の田畑のおかげで、キャッシュがかなり潤沢になった。
商業施設は価格が高い。購入するのは大変だが、イベントのヒットなどで臨時収入をうむ金の卵になる。都内の物件のおかげで、終盤のキャッシュがかなり潤沢になった。
観光施設や飲食店でも、たまに臨時収入が発生する。長期保有でも臨時収入が生まれる。この業種は基本的に利益率が高く物件価格が安い。
目的駅に一番乗りをすると、賞金と、一番乗りの連続回数に応じた副賞がもらえる（名称は賞金ではなく支援金）。ゴールは早い方がいい。資産の少ないゲーム序盤、物件を買うためのキャッシュを得る方法はゴール一番乗りしかない。
序盤のうちはなるべく連続でゴールに一番乗りすること。連続一番乗りの複利効果は高い。一方で、他のプレイヤーを大きく引き離してゴールすると次の目的地で貧乏神を背負うリスクが高まるため、新幹線カードや特急カードなどを保有してリスクに備える。
早くゴールするのは、基本的にキャッシュを得るためなので、ゲーム終盤など、資産が潤沢になったあとはゴール一番乗りより物件の購入を優先してもいい。ただしレース最下位だけは避けること。貧乏神を近づけてはいけない（他人に確実に貧乏神を移せて、かつ逃げ道を確保できる手段があるときには、戦略的ビリを選択していい場合もある）。
わかったこと、桃鉄は楽しい。家庭用のゲーム機を持っていないので、スマホで桃鉄JAPAN＋20年モードを繰り返しプレイした。
キャッシュは大事であり、貧乏神は全力で避けたい災厄で、運頼みに見えるゲームでも状況をコントロールする手段はいくつかある。
リスクを知り、回避の手立てや許容できる範囲を見極めること、正しいゴールを認識することが、桃鉄で私が学べた不動産投資の道筋だと思う。日に日に立派な陸サーファーに近付いているので、これで満足せず引き続き物件取得のための種銭を積み上げていきたい。
雑感。桃鉄は3人でプレイするゲームで、対戦相手（NPC）は強さを自由に選べる。強さに関わらず、どのNPCキャラも非合理的な動作が目立ったので、やはり本来は人対人で遊ぶゲームなんだな〜と思った。
一瞬、Switchを買って誰か誘おうかと思ったものの、建美家のコラムを検証するという目的は最低限クリアできた気がするので、桃鉄はこれで終わり。
気付けば夜を徹して遊んでしまい、セルフコントロールの難しさと、やはり私はゲーム機を持つのに向いていないということが分かった。時間は有限なので、楽しさばかりに溶かしてしまわないよう、せめて入り口で気を付けたい。
未来の私へ、宅建の試験は10月の第3土曜日です。7月中に忘れず申し込んでください。カレンダーにリマインドを入れておきました。
それから、学習時間を200時間確保しておきました。しっかり勉強してください。
何はともあれ、不動産取得に必要な知識を付けたいと思う。お金を積んでぶっつけ本番は、起業のときに懲りた。プレッシャーはストレスだ。ハゲる。できるだけ備えて憂いを少なくしたい。健やかな精神、そして健康長寿。
勉強方法は、こちらの本にお世話になります。これまでの人生、ありとあらゆる試験に「試験合格法」でもって対抗してきたので、宅建でもこれは有効なはず。2022年、信じてついていきます。
概要は一応メモしておくけどあくまでも走り書きなので、不安を感じたらきちんと書籍に戻ること。基本に忠実に。
学習時間を200時間確保しておくこと。
試験日は10月の第3土曜日、申し込みは7月。
まず民法が大事。一般法である民法について理解をきちんと深めておく。
宅地建物取引法は、試験科目中で最も出題数が多い科目のため、必ず押さえる。学習範囲が広くない上に丸暗記で対応できるから非常に得点しやすい。
基本的には、過去問をマスターしておけばよい。
過去10年分を覚えてしまうくらいが合格のめやす。
毎年法改正があるので、テキストは必ず最新のものにしておく。
独学なら、まず民法から手をつけ、法令上の制限、宅地建物取引法の順で学ぶと学習効率がよい。宅地建物取引法は、民法や法令上の制限の前提知識が必要だから。
学習計画は大事。学習カレンダーを作ろう。
カレンダーを利用して、やるべきことと達成したことを視覚的に把握できるようにする。
学習の順番は以下。
1 テキストを読む
2 過去問を読む
3 過去問を解く
4 解けなかった問題を繰り返し解いていく。
70時間で第1クールのインプット
60時間で第2クールのインプット
40時間の第3クールで過去問を解いていく
30時間の第4クールで解けなかった問題を反復する
まずは繰り返し読む。過去問を解くのは、第2クールまでのインプットで、全ての内容を最低4回読んだあと。
過去問とテキストでは、学習時間を8対2にすること。
一問一答形式で、一つ一つ設問と解答解説をマスターしていくこと。塵も積もれば山になる、手数はなるべく減らし、繰り返し過去問を解く回数をなるべく多くする。覚える努力より、思い出す努力をする方が学習効率が良い。
自分で過去問と解答解説を音読したものを録音する。暇さえあれば聴く。
2時間で4択問題を50問解くのが宅建試験。1問あたり2分で回答する必要がある。実際は問題文を読む時間が必要なので、回答時間はもっと短くなる。
登場人物が3人以上いたら、関係図を書く。短縮記号を使うとよい。
あとはやるだけです、しっかりいきましょう。
読書をした。メモ。不動産投資におけるリスクが事細かに説明されていた。実際のエピソード付きなので、イメージしやすい。不動産投資とはタフネスのことかと思った。
1 経済環境にかかるリスク
2 販売会社にかかるリスク
3 建物管理会社にかかるリスク
4 賃貸管理会社にかかるリスク
5 金融機関にかかるリスク
6 入居者に係るリスク
7 税務署にかかるリスク
8 その他のリスク
宅地建物取引士
マンション管理士
防火管理者
行政書士
ファイナンシャルプランナー
簿記
というか入るべき保険
団体信用生命保険
火災保険
地震保険
家財保険
入居者死亡保険
昭和56年築以前の旧建築基準法の建物は避けるのがベターか
活断層エリアは避ける※
埋立地、海岸沿いを避ける
「谷」の名前がつく低地は避ける
※活断層エリアは、国土地理院 Web サイトで公表されていた。
国土地理院：https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/active_fault.html
活断層、色んな所にある。
歴史は繰り返す。災害リスクを知るには、古地図とハザードマップを読むべし。
赤ちゃんなので勉強になります。
2016年の本でした。著者の加藤さんは現在もバリバリの大家さん。
最新のブログがとても楽しそうで何よりでした。
建美家のコラムも100話くらいあり、第1話を読んでみたら、「失敗学のすすめ」という本から
“失敗情報を蓄積すれば貴重な財産になる。“
という一説を紹介されていた。後進のための共有ありがたや。勉強させていただきました。